Seguimos inmersos en plena Campaña de Renta 2020, por eso hoy queremos dejarte este artículo que pensamos que puede interesarte. ¿Has vendido un inmueble en 2020? ¿No sabes cómo incluirlo en la renta? Tranquil@ aquí te explicamos todo. Si lo prefieres, ponte en contacto con nosotros y un asesor te hará la renta para que no tengas que preocuparte por nada.

Venta de inmueble: Ganancia o pérdida patrimonial

Lo primero que debemos tener en cuenta es que vender un inmueble supone una ganancia o pérdida patrimonial, por lo que en la renta debe ir en ese apartado. Es importante tener claro esto ya que, aunque al final no le hayamos ganado nada tenemos que declararlo en la renta.

Ten a mano el valor de compra y la fecha de adquisición, el valor de venta y la fecha de la transmisión, así como todos los gastos relacionados con esta operación.

En tu renta, localiza el apartado de  “Ganancias Patrimoniales”. Se consigna como clave 1, siendo el caso más habitual la venta de inmuebles de las que el contribuyente sea titular. Deberemos informar los siguientes datos:

  • La fecha de compra del inmueble.
    • El importe de compra del inmueble que se informó en las escrituras, es decir, el importe real satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste. Además, se incluye el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos, excluidos los gastos de conservación y reparación.
    • Los gastos de la adquisición satisfechos por el adquirente:
  • Gastos: comisiones, Fedatario público, Registro, etc.
  • Tributos: Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, IVA o Impuesto sobre Sucesiones o Donaciones si la adquisición se realizó a título gratuito.
    • La fecha de venta del inmueble
    • El importe de venta del inmueble que se informó en las escrituras, es decir, el importe real satisfecho, siempre que no resulte inferior al normal de mercado, en cuyo caso prevalecerá éste. En caso de que la transmisión hubiere sido a título lucrativo (herencia o donación), se tomará como valor de transmisión el importe que resulte de la aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
    • Los gastos de la transmisión satisfechos por el transmitente:
  • Gastos: comisiones, Fedatario público, Registro, etc.
  • Tributos: Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Importante ¿Has vendido tu casa para comprar otra?

Un caso muy habitual es vender una vivienda para comprar otra. Si has vendido tu vivienda habitual para comprar otra puedes optar por la exención por reinversión siempre que cumplas unos requisitos, es decir, no pagar más renta por ello.

Lo primero es tener claro qué se considera vivienda habitual: Se considera vivienda habitual aquella en la que el contribuyente resida durante un plazo continuado de tres años. También se puede considerar vivienda habitual, aunque no haya transcurrido dicho plazo, cuando se produzca el fallecimiento del contribuyente o concurra alguna circunstancia que necesariamente exija el cambio de vivienda (matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo o de empleo más ventajoso u otras análogas).

¿Cuáles son los requisitos para aplicar esta exención?

1.º Transmisión de la vivienda habitual.

Para excluir de gravamen la ganancia patrimonial tiene que transmitirse la vivienda habitual del contribuyente, no cabe ninguna otra. Puedes vender tu casa hasta dos años antes de reinvertir el dinero en otra.

 Esta posibilidad permite al contribuyente adquirir la nueva vivienda habitual antes de transmitir la antigua, y en un ejercicio fiscal diferente, con lo que puede trasladarse a la nueva vivienda sin perder el criterio de vivienda habitual a efectos fiscales y, por tanto, declarar exenta la ganancia patrimonial obtenida en la venta.

2.º Adquisición de otra vivienda habitual.

Para poder acogerse a la exención de la transmisión de la vivienda, la consideración como habitual de la vivienda ha de concurrir en ambas viviendas: en la que se transmite y en la que se adquiere.

Para que la vivienda adquirida constituya la residencia habitual del contribuyente, es preciso que sea habitada de manera efectiva y con carácter permanente por el propio contribuyente, en un plazo de doce meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.  Es decir, debes mudarte a la nueva casa en el plazo de 12 meses.

3.º Importe de la reinversión.

Se admite la reinversión total o parcial, cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión. Únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial obtenida que corresponda a la cantidad reinvertida.

4.º Plazos de reinversión.

La reinversión del importe obtenido en la transmisión debe efectuarse de una sola vez o sucesivamente en un plazo no superior a dos años.

Pongamos algunos ejemplos

Ejemplo 1:

Se adquiere una vivienda el 12-09-2012 en 100.000 €. En el año 2020 se vende esta vivienda en 160.000 €. El contribuyente tiene la intención de adquirir una nueva vivienda a principios del año siguiente. La vivienda tenía en el momento de la transmisión un préstamo hipotecario pendiente de amortizar de 65.000 €.

-Valor de transmisión = 160.000 €

-Valor de adquisición = 100.000 €

-Ganancia patrimonial = 60.000 €

El importe que debe reinvertir para tener derecho a la exoneración total de la ganancia patrimonial es de 95.000 €, resultado de restar al valor de transmisión (160.000) el capital pendiente del préstamo de amortizar (65.000). Por tanto, si en la nueva vivienda que piensa adquirir el contribuyente reinvierte 95.000 € o más, habrá exonerado de gravamen toda la ganancia patrimonial. Si reinvirtiera menos se exonera la parte proporcional.

Ejemplo 2:

Una persona de 56 años transmite su vivienda habitual en 2020 por un importe de 95.000 euros. Dicha vivienda fue adquirida en 2005 por una cantidad equivalente a 60.000 euros, incluidos los gastos y tributos inherentes a dicha adquisición. La financiación de dicha adquisición se efectuó mediante un préstamo hipotecario del que, en el momento de la venta, queda por amortizar un importe de 4.000 euros.

Del importe obtenido en la venta, destina 4.000 euros a la amortización del préstamo pendiente. En el mismo año 2020, compra una nueva vivienda habitual por un importe de 91.000 euros, invirtiendo a tal efecto el resto del importe obtenido en la venta de su anterior vivienda.

¿Cuál es la parte exenta?

  • Valor de transmisión: 95.000
  • Valor de adquisición: 60.000
  • Ganancia patrimonial (95.000 – 60.000) = 35.000
  • Ganancia patrimonial exenta por reinversión: 35.000
  • Ganancia patrimonial sujeta a gravamen: 0

Es decir, todo estará exento.

¿Complicado? Contacta con nosotros y nos ocuparemos de todo. Deja estos temas en manos de un asesor experto y evita futuras inspecciones de Hacienda.